Selasa, 20 Desember 2011


rumus berbisnis properti
Bisnis ~ aset~capital game
beli properti ~ FotoCopy Aset~Pinjaman Dana Ke Bank
yang harus diperhatikan dalam membeli aset :
  1. data pembanding
  2. harga pasar
  3. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) (dalam surat IMB/pajak bangunan)X 2,5 = harga pasar aset
langkah-langkah
  1.  bisnis
  2.  jaminan
  3. aset
bisnis merupakan casing/wajah sebagai mengeluarkan modal dari bank dan mengembangkan usaha dari sektor bisnis selain properti
misal : awal melekukan jual beli aset:
  1. memasukkan surat usaha CV atau PT kebank untuk membeli aset,
  2. mendatangi aset untuk mengeluarkan surat2 nya berupa fotocopy an untuk pengajuan  data ke bank (harus mempunyai bisnis untuk casing di muka bank)
  3. mengambil surat usaha CV atau PT dan mengganti dengan surat aset maka kita dapat membeli aset dengan uang bank
  4. untuk selanjutnya uang pinjaman harus diatas harga aset agar sisa uang pinjaman  bisa di gunakan untuk mendirikan usaha dan lebih-lebih agar bisa membayar uang cicilan bank untuk pembelian aset.maka dalam hal ini bisnis yang berjalan
bisnis di mata bank merupakan jaminan /cassing dalam peminjaman modal
  1.  bisnis
  2. aset
setelah bisnis belilah aset dan jangan takut hutang
kebanyakan orang kaya adalah orang yang main dalam hal aset termasuk mol,apartment dll
strategi memilih aset
  1. strategis
  2. berada dipersimpangan jalan
  3. dll
hutang dibagi menjadi 2
  1. hutang bisnis (sertivikat sebagai jaminan ke bank) bisnis yang sudah dibeli menjadi jaminan
  2. hutang aset ( setivikat orang ke bank dan akan menjadi milik kita) bisnis yang mau dibeli menjadi jaminan
appraisal ulang/penilaian ulang suatu nilai aset
appraisal ulang~revinance/takeover
maksudnya adalah pinjam ke lippo untuk membeli aset dan meminjam lagi ke bank BCA untuk menutup hutang di lippo (maka disini ada peralihan surat-surat usaha atau surat-surat aset dari lippo ke BCA)  dan uang dari selisih harga aset di salurkan untuk usaha atau membeli aset lagi .dan transaksi akan dilakukan oleh lippo dan bca tanpa kita ikut campur yang rumit
mengapa bisnis harus beli aset lewat bank  
- biar dapat mengasur utang (ini adalah cara menabung yang positif)
- dapat the power of kepepet (orang yang dalam posisi nyaman tidak akan sukses tapi kalo orang dalam posisi kepepet dia akan dituntut untuk menyelesaikan masalah itu dan itu akan membuatnya jdi orng yang berpikir jalan keluar dan akan sukses dengan pengalaman itu)
- tidak mampu bayar bisa diperpanjang
- apabila terjadi sesuatu dengan bisnis kita bisa jual uang tidak hilang karna uang bank(malah profit dari harga aset yang terus naik)
- uang kita yang asli bisa digunakan untuk cadangan angsuran
*cara memikat bisnis yang dilirik oleh bank 

pentingnya membuat legilitas CV atau PT cv = 2orang (direktur dan komanditor PT = 5 orang atau lebih dan terdiri atas
  • akta pendirian 
  • SIUP(domisili)
  • NPWP(legalisir kehakiman)
  • TDP (Tanda Daftar Perusahaan
membuat rekening koran untuk perusahaan 
  • NPWP = perusahaan
  • AKTA= pendirian 
  • KTP=direktur
*membuat rekening pribadi minimal BCA/MANDIRI karna dua bank ini banyak bergerak dalam bidang bisnis dan usaha 
  • KTP
  • NPWP
*bagaimana cara membuat besarnya jaminan dari bank
 misalnya rekening pribadi dengan saldo 15 juta (pengambilan dengan ATM)rekening koran 30 juta (pengambilan dengan giro dan cek).kita ambil dari atm 7 juta dari giro 28 juta dengan menggunakan cek yang namanya telah dikosongi terlebih dahulu lalu setor ke giro pada teler dengan uang dikasih lalu slipnya dan cek terakhir(rumus) maka akan terjadi omset dalam rekening koran sebesar 35 juta maka omset ini yang akan menjadi perhitungan bank dalam menentukan berapa besar omset yang kita miliki semakin besar omset semakin besar pinjamin yang akan kita terima dari bank.dan kalo saldo ATM habis tinggal setor dari giro masuk ke ATM maka akan terjadi print out dari bank yang mutasinya sebesar bukti keluar masuk dana yang berada pada  rek koran.dan dari rek koran itu akan mendapatkan total mutasi kredit yang disebut omset
*membangun jaminan
 membangun masa depan dengan masa depan
manfaat mutasi bagus (cek,giro,atm)
-dianggap omset bagus 
-bank akan menghitung kemampuan kita
-setelah dikurangi operasional
-1/3 omset dianggap kemampuan bayar
tentukan angsuran 1 miliar = 15 tahun = 20 juta /bulan
makanya omset harus besar agar mendapat pinjaman yang besar
tips dan trik mengajukan pinjaman ke BANK 
-mengajukan data ke pada 3 bank
proses bank = data masuk - +  5-7 hari - APPRAISAL -HASIL
misal appraisal keluar (bank harus swasta dan bank kecil)
bank A bank B bank C 
bank A nilai nya 1.2 M kita tanya bank B=dengan olah kata(bank A bisa dapat pinjaman 1,2M kalo bank B brapa?) (terus dibank C kalo bank A dan bank B brani sekian Bank C berani berapa?) setelah itu saling melobi dan ambil angka pinjaman tertinggi Trik bersaing + Negosiasi)
setelah dapat harga tringgi jangan langsung di tanda tangani:
Lobi dulu
  1. jangka waktu angsuran
  2. angsuran
  3. bunga 
  4. asuransi
  5. cash back
  6. pembiayaan
  7. dll
INGAT BELI PROPERTI YANG BARU APALAGI YANG BELUM DIBANGUN KENAPA KARNA KITA BELUM MENGETAHUI HARGA JUAL LAGI KEDEPANNNYA BERAPA KARNA BELUM BISA DILIHAT DARI NJOP BANGUNAN TERSEBUT BISA-BISA KITA YANG RUGI. UNTUK MENGHINDARI INI PILIH PROPERTI YANG SECOND   
 BE + DO = have   BE = Karakter( terobosan,ide,belajar,pelatih atau guru mentor )  DO= Kerja
1 X 1 = 1  
1 X 2 = 2 klo memaksimalkan DO maka hasilnya tidak maksinmal tapi klo kita memakai BE
1 X 3 = 3 maka 
1 X 4 = 4

1 X 1 = 1
2 X 2 = 4  MAKSIMALKAN BE KARNA UNTUK DO BISA MENGGUNAKAN KARYAWAN
3 X 5 = 15  SEBAGAI SISTEM

4 hal yang dinilai bank dalam hal memberi pinjaman untuk aset 
  1. credit
  2. capacity
  3. collecteral
  4. character
rumus tetap  kaya
bisnis / deposito / properti / utang
bisnis sebagai jaminan
deposito sebagai aset
properti sebagai penolong (hutan kayu,otista dll)
utang adalah pendanaan untuk memutar uang hasil hutang menjadi profit
cara meninggalkan bisnis cabang agar tidak tertipu oleh karyawan yang memanfaatkan posisi
  1. bisnis
  2. bangun sistem
  3. tantangan untuk karyawan (untuk mengetes)
  4. sukses baru boleh ditinggalkan
cara melunasi aset sebelum jatuh tempo
beli 2005  => appersal => 4 aset yang dimiliki
 a 2.5 M b 2.9 M c 3.1 M d 1.4 M = total 10.3 M
cara take over dari bank A ke bank BCA dari 4 properti yang di take over lebih baik 3 saja yang di take over ke bank satu jadi  hak milik kita.kita dapat untung dari take over tersebut melalui harga properti yang terus naik

   


0 Komentar:

Posting Komentar

Berlangganan Posting Komentar [Atom]

<< Beranda